GLOSSAIRE
UNE QUESTION?
Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux : tel est l’objectif du partenariat qui a conduit l’Apagl, Ataraxia (Crédit Mutuel), Bouygues Immobilier, Century 21, DAUCHEZ, FONCIA, Foncière Logement, Gécina, Groupama Immobilier, Habitat & Développement (SIRES), ICADE, ICF Habitat, le Mouvement PACT, Nexity, SeLoger.com, le Groupe SNI, le SNPI, SOGEPROM, Square Habitat (Crédit Agricole), TAGERIM, l’UNIS, l’UNPI et le Réseau URBANIA à consolider leurs observatoires. Fort actuellement de 255 000 nouvelles références de marché chaque année, cet outil unique permet maintenant de mesurer précisément les loyers des marchés locatifs privés dans 1 502 villes, regroupements de communes et pays.
L’observatoire des loyers qu’un tel partenariat a permis de mettre en place s’est assigné deux objectifs principaux :
Du fait d’un choix original pour son mode d’alimentation qui allie volontariat et souplesse (par l’extension de l’usage des transferts informatiques après extraction sur site), l’observatoire des loyers permet maintenant de disposer chaque année de 255 000 références de marché (nouvelles locations et relocations) et ainsi, d’analyser de façon détaillée les marchés locaux de l’habitat. Suivant un modèle d’analyse commun, 1 502 villes peuvent maintenant être expertisés.
Les informations utilisées concernent alors : les caractéristiques des logements étudiés (leur équipement et leur confort, l’immeuble, leur place dans la ville), les loyers correspondants (le loyer actuel, le loyer de l’ancien locataire), et leur despersion, mais aussi le taux de mobilité résidentielle des locataires et l’effort d’amélioration et d’entretien consenti.
L’observatoire couvre la totalité des départements métropolitains, autorisant une véritable analyse des marchés correspondants. Tous les espaces géographiques sur lesquels peut porter la connaissance (villes, regroupements de communes ou pays/départements ou régions) bénéficient alors d’un cadre d’analyse comparable relativement détaillé :
Les grandes fédérations professionnelles qui par leurs actions de promotion immobilière et de construction de logements participent au développement du secteur locatif privé en France, la FFB et la FPI, ont noué en 2007 un partenariat d’usage de la capacité d’observation et d’analyse que propose CLAMEUR.
CLAMEUR est ainsi devenu un observatoire privé des marchés locatifs privés, essentiel à la connaissance des loyers du secteur privé et à une bonne analyse du fonctionnement des marché locaux de l’habitat.
Depuis la création de l’observatoire des loyers du marché locatif privé, en 1999, près de 1 800 000 de références de marché de logements locatifs détenus par des bailleurs personnes physiques ou personnes morales ont été collectées.
Une photographie détaillée du marché locatif privé peut donc être construite, France entière, par région et par département et pour 1 502 villes, regroupements de communes et pays (hors doubles comptes). Elle est associée à un tableau de bord conjoncturel du marché qui permet de décliner chaque année :
La base d’observations disponibles couvre la totalité des départements métropolitains. Ainsi, le tableau de bord du marché est disponible au niveau de chacun des départements et des 22 régions administratives pour la période 1998 - 2013. L’ensemble de ces informations permet de porter un diagnostic précis sur l’état des marchés correspondants.
La richesse du partenariat sur lequel se fonde CLAMEUR permet de ne plus limiter l’observation aux seuls marchés de la France métropolitaine, mais aussi de considérer le niveau et l’évolution des loyers de marchés dans les DOM.
La taille des échantillons recueillis dans les DOM ne permet pas encore de proposer une déclinaison complète du tableau de bord actuellement disponible pour les 95 départements métropolitains. L’analyse des loyers de marché que CLAMEUR présente se décline néanmoins sur la période 2006 - 2013 pour l’ensemble des DOM, pour chacun des 4 départements ultra marins (Guadeloupe, Guyane, Martinique et Réunion) avec, selon la taille des marchés considérés, un focus sur 26 territoires (16 villes et 10 regroupements de communes).
Pour chacun des territoires observés et analysés, CLAMEUR s’est imposé un cadre de présentation des résultats commun permettant de comparer les villes moyennes et les grandes villes entre elles, mais aussi les pays et les regroupements de communes … dès lors que le nombre de références nouvelles disponibles chaque année représente au moins 5 % du marché correspondant, sans toutefois être inférieur à 30. Cette contrainte limite d’autant plus la capacité d’observation de CLAMEUR que seuls les territoires métropolitains (villes, regroupements de communes et pays) de plus de 10 000 habitants sont retenus.
Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR a choisi d’étendre son analyse et de traiter l’ensemble des 7 592 villes, regroupements de communes et pays de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Mais comme sur les territoires de 2 500 à 10 000 habitants le nombre de références nouvelles disponibles chaque année est de facto limité, les règles de sélection des espaces ont été assouplies : les baux analysés concernent alors ceux qui ont été signés une année donnée auxquels sont ajoutés les baux signés l’année précédente. En outre, les seuils de sélection des territoires ont été allégés : un nombre de références nouvelles représentant au moins 2.5 % du marché correspondant, sans toutefois être inférieur à 30. Par exemple, pour « le recueil CLAMEUR des villes » présenté en février 2013, les niveaux des loyers de marché sont déterminés à partir des nouveaux baux signés en 2012 et des nouveaux baux signés en 2011 et référencés au niveau du loyer à la signature : CLAMEUR mesure alors un niveau de loyer moyen tel qu’observé sur les « références récentes (2011-2012) ». Ainsi CLAMEUR estime-t-il le loyer « récent (2011-2012) » à 12.4 €/m² sur Marseille (respectivement 12.4 €/m² sur Lyon), pour un loyer de marché moyen évalué à 12.5 €/m² par CLAMEUR en 2012 (respectivement 12.6 €/m²) et à 12.2 €/m² en 2011 (respectivement 12.3 €/m²) : comme le loyer « récent (2011-2012) » correspond à une observation moyenne non pondérée (par la structure de marché moyenne observée sur la période 1998-2013), la comparaison directe avec les valeurs des loyers de marché habituellement estimées par CLAMEUR est délicate.
Il ne s’agit pas, dans ces conditions, de présenter des indices d’évolution des loyers de marché ou d’étudier les modifications qui interviennent dans la mobilité des locataires durant une période donnée.
Il s’agit simplement de comparer les niveaux des loyers récemment pratiqués (les références récentes) entre plusieurs territoires a priori très dissemblables : entre par exemple une commune rurale et une grande agglomération.
Le recueil des loyers qui est proposé classe ainsi 4 985 territoires (65.7 % des territoires de plus de 2 500 habitants), Métropole et DOM confondus, en distinguant les loyers récents selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) : dont 2 705 villes (64.6 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 579 EPCI (66.3 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.
Le recueil des loyers compte ainsi, du fait de la méthode retenue, l’équivalent de 30 % des baux signés une année donnée : et les 3 149 territoires (hors les doubles comptes) recoupent de l’ordre de 92 % du marché locatif privé.
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