GLOSSAIRE
UNE QUESTION?
Sur un marché déprimé, inquiet des orientations publiques le concernant et dont l’environnement économique n’a cessé de se dégrader tout au long de l’année, les loyers de marché ont progressé de 2.2 % en 2012, alors que dans le même temps, la progression des prix à la consommation a été estimée à 2.0 % par l’INSEE.
Durant les mois d’été, sur un marché qui a enregistré les déséquilibres saisonniers habituels et qui se renforcent à raison de l’insuffisance de l’offre locative privée constatée sur de nombreux territoires, le rythme de hausse des loyers s’est accéléré. Mais avec l’arrivée de l’automne, le rythme de progression des loyers a nettement ralenti. Ainsi, à fin février 2013, les loyers s’inscrivent en recul de 0.8 % en rythme annuel : en 2012, à la même époque, les loyers de marché reculaient de 0.1 %.
En outre, dans 60.0 % des villes de plus de 100 000 habitants que CLAMEUR observe depuis 2000, les loyers de marché baissent depuis le début de l’année 2013. Et dans 12.5 % de ces villes, les loyers progressent moins vite que l’inflation.
A cet égard, la situation est comparable à celle que CLAMEUR a observée en 2011, à la même époque. Habituellement, le marché est très calme durant les mois d’hiver et ne retrouve des couleurs qu’avec l’arrivée du printemps : les mois d’hiver ne sont donc généralement pas propices à la progression des loyers de marché. Mais en 2011, comme cette année d’ailleurs, les loyers de marché ont reculé de manière sensible durant l’hiver : et au final, en 2011, la hausse des loyers de marché s’est inscrite sous l’inflation.
L’année 2012 a fini comme elle avait commencé, avec un marché locatif privé en panne. En effet, le marché a dû composer avec une demande particulièrement déprimée par la montée du chômage et les incertitudes sur le pouvoir d’achat. Il souffre donc, comme l’ensemble de l’économie immobilière, du ralentissement économique qui s’est amorcé durant l’été 2011 avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines. Mais aussi des annonces et des décisions publiques qui viennent déstabiliser les projets des investisseurs et des propriétaires bailleurs et finissent par renforcer le déséquilibre des marchés.
Dès l’automne 2011, en effet, le marché locatif privé a présenté des signes de faiblesse : la dégradation de la demande a été rapide (détérioration du marché du travail, risques sur le pouvoir d’achat, moral au plus bas, …). Et la baisse de son activité s’est confirmée durant les mois d’hiver (allongement des délais de remise en location, maintien d’une vacance locative élevée, …). Mais avec l’arrivée du printemps, comme chaque année, la conjoncture s’est un peu améliorée et les tendances récessives du marché se sont atténuées.
Et comme à l’habitude, les marchés locatifs privés ont retrouvé, presque partout, un peu de vigueur durant l’été. La mobilité résidentielle s’est (légèrement) redressée avec le regain d’activité qui accompagne la préparation de la rentrée et les tensions sur les loyers sont réapparues : principalement sur les marchés qui sont les plus déséquilibrés en raison d’une insuffisance structurelle de l’offre et/ou d’une pression particulièrement forte de la demande (étudiante, notamment).
Pour autant, comme la demande est (très) fragile, l’arrivée de l’automne s’est accompagnée d’un repli de l’activité qui a effacé les avantages de l’embellie estivale. Et au total, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a poursuivi le recul observé depuis le début de l’année 2012.
En s’établissant à 27.0 % en 2012, la mobilité est faible, exprimant le déséquilibre qui est actuellement celui du marché locatif privé. Et d’ailleurs, elle diminue encore en ce début d’année 2013, pour s’établir à bas niveau : à 26.0 %, cela signifie que depuis 2011, l’offre locative privée nouvelle (présentée chaque année sur le marché) s’est contractée de 95 000 unités, alors que la construction s’est effondrée en 2012. Elle est donc maintenant comparable à celle qui avait été constatée en 2009, lors de la crise économique et financière internationale. Ce sont ainsi les effets de la reprise du marché constatée en 2010 puis en 2011 qui sont effacés.
Le recul de la mobilité constaté depuis 2012 (- 3.1 % France entière) est à peu près général. Et dans la plupart des grandes villes, où le marché est plus déséquilibré qu’ailleurs lorsqu’il conjugue une offre locative insuffisante et une demande (étudiante, notamment) particulièrement soutenue durant l’été, le recul de la mobilité devient préoccupant : tel est le cas, par exemple, sur Lille, Rennes ou Strasbourg. La situation paraît alors la plus critique sur deux villes où la mobilité résidentielle est descendue au plus bas :
En 2011, sur un marché qui avait commencé à se dégrader durant l’été, le rythme de progression des loyers de marché avait ralenti : sur l’ensemble de l’année, la hausse avait été de 1.6 %, donc sous l’inflation (+ 2.1 % sur l’année). .
Alors que l’activité n’a pas vraiment réussi à se ressaisir, la progression des loyers de marché a été plus vive, en 2012 : + 2.2 %, pour une inflation qui reste élevée (+ 2.0 % sur un an). Ainsi depuis 2006, ces loyers ont augmenté de 1.6 % par an, en moyenne, donc à un rythme légèrement inférieur à celui de l’inflation : le décrochage est spectaculaire, puisque de 1998 à 2006 ces mêmes loyers avaient augmenté de 4.1 % chaque année, pour une inflation qui était de 1.8 % par an.
Plusieurs causes permettent de comprendre le décrochage constaté sur le rythme de progression des loyers de marché depuis 2006 : le ralentissement de l’activité observé sur ce marché (8.2 % au total, entre 2006 et 2012) sous l’effet de la grande dépression puis de la crise des dettes souveraines ; la paupérisation des candidats à la location (montée du chômage, ralentissement puis baisse du pouvoir d’achat, dégradation des aides personnelles au logement …) ; l’effet de modération que la connaissance des loyers de marché rendue possible par CLAMEUR a pu avoir ...
Le rebond du rythme de progression des loyers constaté en 2012 peut alors s’expliquer par plusieurs causes :
La baisse générale des loyers de marché qui s’observe depuis le début de l’année 2013 illustre alors le relâchement saisonnier des tensions, dans le contexte d’une dépression sévère de la demande (le contrecoup de la montée du chômage et de la baisse du pouvoir d’achat).
Par exemple, si la baisse des loyers de marché se réalise au rythme annuel de 0.8 % depuis le début de l’année 2013, elle est de 1.8 % en Ile de France, mais de 0.5 % « seulement » en Province. Et dans la plupart des régions (dans 18 régions, précisément), les loyers progressent lentement (et toujours moins que l’inflation) ou ils baissent.
Et alors qu’en 2009 les loyers de marché avaient reculé sur les 3 pièces et plus (45.0 % du marché), la progression des loyers qui s’est constatée entre 2010 et 2012 a concerné presque tous les types de logements. Par exemple en 2012 :
Depuis le début de l’année 2013, les évolutions sont très différentes :
Dans ces conditions, le loyer de marché s’établit à 12.6 €/m², France entière : 16.7 €/m² pour les studios et 1 pièce, 12.8 €/m² pour les 2 pièces, 10.7 €/m² pour les 3 pièces, 9.6 €/m² pour les 4 pièces et 9.5 €/m² pour les 5 pièces et plus.
Sur un marché locatif privé qui s’est enfoncé dans la dépression, en 2012 les loyers ont baissé dans 25.6 % des villes de plus de 10 000 habitants, comme cela avait déjà été le cas en 2010 :
En 2013, alors que le marché n’est pas au mieux de sa forme et que les loyers reculent de 0.8 % sur les premiers mois de l’année, 45.0 % des villes sont concernés :
Si on se limite aux 40 villes de plus de 100 000 habitants, le constat est similaire :
Sur un marché inquiet et hésitant, sans véritables perspectives de progression des recettes locatives, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements a dangereusement fléchi en 2012 (à 27.0 %). Même si, comme cela est habituel en début d’année, l’effort paraît se ressaisir sur les premiers mois de 2013 à 31.1 % (il était, par exemple, de 37.2 % en 2012 à la même époque), sur un marché déprimé le constat est inquiétant pour l’avenir (dégradation de la qualité du parc, détérioration des conditions de logement, …).
L'effort d'amélioration et d'entretien du parc est le plus élevé en 2012 pour les 4 pièces avec 30.1 % des relocations concernées (39.5 % en 2011 et 33.4 % entre 1998 et 2013) et pour les 5 pièces et plus avec 31.8 % des relocations concernées (39.7 % en 2011 et 31.2 % entre 1998 et 2013). Cet effort s’est établi à un niveau comparable au marché pour les studios et 1 pièce avec 28.8 % des références concernées (35.1 % en 2011 et 28.9 % entre 1998 et 2013). Il a été en revanche plus faible que le marché pour les 2 pièces avec 24.5 % (30.4 % en 2011 et 25.9 % entre 1998 et 2013) et pour les 3 pièces avec 26.3 % (33.1 % en 2011 et 28.9 % entre 1998 et 2013).
Lorsque, dans le cas des relocations, les propriétaires bailleurs remettent leurs biens sur le marché, on constate en général un relèvement du niveau du loyer pratiqué entre l’ancien et le nouveau locataire : en 2012, le relèvement des loyers pratiqués est ainsi de 2.8 % (4.1 % en moyenne chaque année, entre 1998 et 2013 et 4.5 % depuis 2006). Cependant, le différentiel de loyer entre deux locataires va dépendre de la nature des travaux réalisés à cette occasion (outre, notamment, l’état du marché locatif, l’ancienneté du bien et le temps d’occupation du logement par le précédent locataire) :
Depuis 2006 en effet, avec la dégradation de la conjoncture des marchés locatifs privés, le différentiel de loyer entre deux locataires est négatif en l’absence de travaux (- 1.8 % en moyenne). Et en outre, ce différentiel s’est réduit en cas de réalisation de petits travaux courants : il s’établit maintenant à un niveau moyen de 3.7 %, contre de l’ordre de 7.0 % en moyenne chaque année de 2002 à 2006.
Si on observe le marché de la relocation en 2012, les conséquences de la réalisation de travaux sur le niveau du loyer du nouveau locataire peuvent être précisées :
Mais il est vrai que tous les territoires ne sont pas dans la même situation, de ce point de vue. Certains d’entre eux, en raison d’un déséquilibre de marché (offre locative sociale en concurrence, bassin d’activité déprimé, …), connaissent une vacance locative élevée et une détérioration récente et importante de cette vacance locative.
Entre 1998 et 2013, la progression des loyers de marché a été de 2.8 % en moyenne, chaque année. Les hausses sont assez comparables, quel que soit le type de logements considéré :
Mais les évolutions sont surtout contrastées, d’une région à l’autre :
Au-delà de ces dynamiques d’évolution, les niveaux des loyers de marché qui s’observent sur la période 1998-2013 sont aussi très différents d’une région à l’autre :
En 2013, la hiérarchie des régions est conservée :
Entre 1998 et 2013, la mobilité résidentielle des locataires du secteur privé a connu des évolutions contrastées. Après s'être élevée entre 1998 et 2001 (elle passe alors de 25.8 % en 1998 à 29.3 % en 2001), elle s’est stabilisée à 29.0 %, durant deux années, exprimant le maintien de la demande à un niveau élevé. Mais après ces deux années de pause, la mobilité s’est de nouveau accrue en 2004. Elle s’est alors établie à 30.3 % en 2004 pour se maintenir à haut niveau durant deux années : avec 29.4 % en 2005 et en 2006. Dès 2007, la mobilité fléchit cependant et en 2008, elle est redescendue à 27.5 % : l’année 2009 a confirmé ce recul à 26.0 %, après une crise économique et financière qui a déstabilisé la demande. Le marché s’est pourtant ressaisi en 2010, puis en 2011 : avec un taux de mobilité à 27.7 % en 2011 contre 26.0 % en 2009. Le marché n’a cependant pas résisté aux conséquences que la crise des dettes souveraines a pu produire sur la demande : et en 2012, la mobilité est retombée à 27.0 %. La dégradation se poursuit au début de l’année 2013, avec un taux de mobilité (26.0 %) qui redescend sur les niveaux les plus bas que CLAMEUR a pu observer.
Mais les taux de mobilité sont en moyenne très différents entre les régions, de 1998 à 2013 :
Le recul de la mobilité est sensible depuis 2011 (- 3.1 % par an, France entière) :
Durant la première moitié des années 2000, l’effort d’amélioration et d’entretien du parc privé s’est établi à 24.8 % en moyenne, légèrement sous le niveau de longue période que mesure CLAMEUR (25.8 %, entre 1998 et 2013). Puis, en 2005 et 2006, après plusieurs années de forte activité du marché, la part des logements reloués après travaux a décroché pour descendre à son plus bas niveau depuis 1998, 18.3 % en 2006. Sur un marché qui devenait de plus en plus difficile, avec la crise économique et financière des années 2008-2009 tout d’abord, et avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines dès 2011, le relèvement du taux d’effort a été rapide et marqué : il s’est établi à plus de 33 % en moyenne, de 2009 à 2011.
Mais sur un marché déprimé, sans véritables perspectives de progression des recettes locatives et inquiet des orientations publiques de la politique du logement, cet effort a nettement fléchi en 2012 (27.0 %). Comme en 2012 à la même époque, le taux d’effort paraît se ressaisir sur les premiers mois de 2013 (31.1 % contre 37.2 % en 2012 à la même époque) : mais les tendances de fond au recul semblent solides et elles devraient se confirmer sur le reste de l’année 2013.
Une mobilité résidentielle plus faible qu’ailleurs peut se trouver associée, et cela paraît logique, à un effort d’amélioration et d’entretien plus intense lors d’une remise en location : cela est le cas en Ile de France et en Rhône-Alpes. Et lorsque la mobilité est plus forte, c’est l’inverse qui s’observe en général : en Bretagne, dans le Limousin ou en Poitou-Charentes ; voire, dans une moindre mesure, en Alsace, en Auvergne, en Lorraine, dans le Nord Pas de Calais ou en Picardie.
Il est vrai que des exceptions notables s’observent : en Aquitaine, en Basse Normandie, en Bourgogne, dans le Centre, en Haute-Normandie, en Languedoc Roussillon, en Midi Pyrénées et dans les Pays de la Loire (mobilité soutenue, effort d’amélioration conséquent) ou à l’inverse en Champagne Ardenne ou en PACA (mobilité faible ou moyenne, faible effort d’amélioration).
Et donc au total, si un lien inverse entre mobilité résidentielle et effort d’amélioration et d’entretien peut paraitre logique, l’observation des situations régionales ne permet pas toujours de valider un tel schéma.
Après deux années 1998 et 1999 qui avaient enregistré une progression très modérée, les loyers de relocation ont augmenté à un rythme plus soutenu entre 2001 et 2004 : de l’ordre de 7.1 % en moyenne, chaque année. Mais à partir de 2005, le marché est redevenu moins actif, plus difficile : le rythme de la hausse des loyers de relocation a alors commencé à ralentir doucement, pour s’établir à 6.6 % par an durant les années 2005 et 2006. A partir de 2007, le ralentissement s’est amplifié : la progression a alors été de 5.8 % en moyenne chaque année entre 2006 et 2010 : en 2010, le rythme de hausse des loyers en cas de relocation s’est établi à 5.7 %. Et depuis 2011, sur un marché qui n’est pas au mieux de sa forme et qui est loin d’avoir retrouvé la vitalité qui était la sienne avant la crise, la hausse des loyers entre deux locataires n’était plus que de 2.7 %. Et depuis le début de l’année 2013, elle s’établit à 3.4 %.
Ainsi, en cas de changement de locataires, les loyers se sont élevés de 4.1 % en moyenne depuis 1998.
Les réajustements sont les plus rapides dans le cas des 4 pièces : + 5.9 %. Ils sont supérieurs à la moyenne dans le cas des 3 pièces (+ 4.6 %) et des 5 pièces et plus (+ 5.7 %). Ils sont les plus faibles pour les studios et 1 pièce (+ 3.2 %) et pour les 2 pièces (+ 3.6 %).
Ainsi n’est-il pas surprenant de constater au niveau régional que l’importance du réajustement du loyer en cas de relocation est en relation inverse avec le taux de mobilité résidentielle, peu d’exceptions demeurant par rapport à ce schéma.
