Les principales caractéristiques du marché et des logements locatifs privés

Le marché locatif privé est composé, France entière, à raison de :

  • 55.6 % par des petits logements (studios et 1 pièce, 2 pièces),
  • 38.8 % par des logements de taille moyenne (3 et 4 pièces)
  • et de 5.6 % par des grands logements (5 pièces et plus).

Le marché locatif privé

La surface moyenne des biens détenus est alors de 56.6 m² :

  • 26.7 m² pour un studio ou 1 pièce,
  • 44.5 m² pour un 2 pièces,
  • 65.0 m² pour un 3 pièces,
  • 84.9 m² pour un 4 pièces
  • et 115.4 m² pour un 5 pièces et plus.

Relocations et locations nouvelles

Situation moyenne 1998-2017

(Source : CLAMEUR)

Studios

et 1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces

et plus

Ensemble

Structure du marché (en %)

21,6

34,0

26,9

11,9

5,6

100,0

Surface moyenne des logements
(en m² de surface habitable)

26,7

44,5

65,0

84,9

115,4

56,6

1. Les caractéristiques des locations réalisées

Dans l’ensemble, 18.4 % des biens nouvellement mis ou remis sur le marché sont en maison individuelle et 41.1 % sont localisés en centre-ville.

La proportion de logements en maison individuelle est évidemment faible dans le cas de petits logements (13.7 % pour les studios et 1 pièce et 15.0 % pour les 2 pièces). Et elle s'élève au fur et à mesure que la taille des logements s'accroît : elle est de 40.5 % pour les 5 pièces et plus. En revanche, des différences bien moins marquées s'observent dans la localisation des biens suivant la taille du logement :

  • les studios et 1 pièce sont aussi fréquemment que les 2 pièces situés dans les centres des villes (40.7 % pour les studios et 1 pièce contre 40.2 % pour les 2 pièces),
  • alors que les grands logements sont plus souvent que l’ensemble en centre-ville (46.9 % pour les 4 pièces et 48.6 % pour les 5 pièces et plus).

On observe aussi que 30.3 % des biens sont gérés en direct par leurs propriétaires : cette proportion varie d'ailleurs du simple au double, entre les studios et une pièce (23.1 %) et les 5 pièces et plus (48.5 %).

La présence d’un ascenseur est alors plus fréquente pour les petits logements que dans l’ensemble :

  • par exemple, 30.5 % des studios et 1 pièce sont dans un immeuble doté d’un ascenseur contre 19.7 % pour les 5 pièces et plus ;
  • cela s’explique évidemment par l’effet localisation et le type d'immeubles concerné.

Les caractéristiques des relocations et des locations nouvelles

Relocations et locations nouvelles

Situation moyenne 1998-2017

(Source : CLAMEUR)

Studios

et 1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces

et plus

Ensemble

Part des logements (en %) avec :

* ascenseur

* chauffage collectif

* 2 salles de bain ou plus

 

30,5

43,5

 -

 

30,5

42,8

 -

 

30,6

42,5

0,2

 

26,6

39,9

18,5

 

19,7

40,2

78,5

 

28,5

41,2

7,8

Part des logements (en %) en :

* maison individuelle

* centre-ville

 

13,7

40,7

 

15,0

40,2

 

16,9

42,1

 

28,0

46,9

 

40,5

48,6

 

18,4

41,1

Part des logements (en %) en :

* gestion directe

*secteur libre

 

23,1

94,0

 

25,7

88,9

 

31,4

86,4

 

41,5

86,4

 

48,5

87,8

 

30,3

87,6

A l’inverse, bien entendu, la présence de 2 salles de bains révélatrice d’un niveau de qualité et de confort supérieur à la moyenne, est logiquement la plus fréquente pour les logements de 5 pièces et plus.

2. Le marché de la relocation

Lors d’une relocation, le loyer a progressé en moyenne de l’ordre de 0.8 %, sur la période 1998-2017 (mais - 0.5 % depuis 2016).

Les évolutions sont bien sûr assez différentes selon le type de logements considéré :

  • ce sont les logements de 4 pièces et plus qui, lors d’une relocation, enregistrent la remise à niveau des loyers la plus forte (1.9 % pour les 4 pièces et 2.0 % pour les 5 pièces et plus : respectivement - 0.1 % et 0.0 % depuis 2016). Ces réajustements sont associés à une situation de départ qui, en général, se caractérise par des loyers de sortie du précédent locataire sensiblement inférieurs à ceux du marché : cela tient bien sûr aux spécificités des conditions d’occupation de ces logements (temps moyen d’occupation élevé) ;
  • le réajustement de loyer lors d’une relocation est à peu près dans la moyenne pour les 3 pièces (0.8 %, mais - 0.8 % depuis 2016) ;
  • à l’inverse, le réajustement de loyer constaté est plus faible que la moyenne pour les 2 pièces (0.5 %, mais - 0.7 % depuis 2016) et pour les studios et 1 pièce (0.5 %, mais - 0.2 % depuis 2016). Il est vrai que dans le cas des studios et 1 pièce (et très souvent dans le cas des 2 pièces), les loyers pratiqués avant la relocation s’avèrent comparables à ceux du marché (une mobilité résidentielle plus forte pour ces logements est à l’origine de l’explication). 

Les caractéristiques des seules relocations

Seules relocations

Situation moyenne 1998-2017

(Source : CLAMEUR)

Studios

et 1 pièce

2 pièces

3 pièces

4 pièces

5 pièces

et plus

Ensemble

Part des relocations après travaux (en %)

Variation des loyers en cas de relocation (en %)
dont 2016-2017

19,7

0,5
-0,2 

18,6

0,5
-0,7

20,7

0,8
-0,8

25,8

1,9
-0,1

25,6 

2,0
0,0

20,7

0,8
-0,5

Durée d'occupation du logement (en mois) 

Taux de mobilité résidentielle (en %)

33

36,5

39

30,9

45

26,7

54

22,1

58

20,6

42

28,6

En moyenne 20.7 % des relocations bénéficient de travaux de mise aux normes. Les travaux servent alors, presque toujours, à repositionner le bien dans le marché lorsqu’il s’agit de le remettre aux normes :

  • on vérifie en effet qu’un logement remis sur le marché sans travaux se reloue plus ou moins rapidement (plutôt pas très rapidement d’ailleurs si on considère les studios et une pièce), avec une faible progression du loyer en moyenne (bien en deçà de l’accroissement constaté en cas de réalisation de travaux de mise aux normes) ;
  • on peut observer que lorsque seuls des travaux d’entretien courant sont réalisés avant la remise du logement en location, l’évolution des loyers entre l’ancien et le nouveau locataire est aussi modeste. La différence tient ici au fait que très souvent le loyer de sortie de l’ancien locataire était déjà au-dessus du loyer de marché (caractéristiques et localisation du bien) et que pour confirmer cette situation, la réalisation de petits travaux est envisagée ;
  • lorsque les logements sont nettement en dehors du marché, en revanche (soit en raison de leurs caractéristiques et de leur localisation, soit du fait d’un temps d’occupation du logement par le précédent locataire supérieur à la moyenne), des travaux de mise aux normes sont nécessaires. Le loyer progresse alors de manière beaucoup plus rapide et cela permet au logement de revenir dans le marché.
Mise à jour : février 2018