Le choix des villes

Actuellement, CLAMEUR observe les marchés de 1 870 villes et EPCI : et plus précisément, 1 648 villes et EPCI hors les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées. Le choix de ces « villes » est réalisé selon un double critère : le nombre d’habitants de l’espace géographique considéré (ville, regroupement de communes ou pays) et le nombre de références disponibles dans l’échantillon collecté sur cet espace géographique.

La sélection des villes dont les marchés peuvent être a priori observés par CLAMEUR résulte d’abord du choix d’un seuil, celui du nombre d’habitants de l’espace géographique considéré : actuellement, 10 000 habitants. 2 655 « villes » ont ainsi été retenues : le nombre de relocations et de locations nouvelles susceptibles d’intervenir chaque année sur ces marchés rendant envisageable leur observation directe.

L’échantillon recueilli par CLAMEUR est cependant limité, même si sa taille et la diversité de ses sources d’alimentation sont sans commune mesure avec celles de la plupart des autres observatoires des marchés locatifs privés : en l’état actuel de son enrichissement, le taux de sondage associé est de 1/4ème  (pour un parc locatif privé métropolitain - hors les logements occupés à titre gratuit - de l’ordre de 5 408 000 unités à fin 2015 si on se limite aux logements dont le propriétaire est une personne physique et de 5 785 000 si on considère l’ensemble des propriétaires, personnes physiques et personnes morales - caisses de retraite, compagnies d’assurances, foncières, … -). En imposant un seuil de 200 références nouvelles par ville chaque année, 857 marchés peuvent être analysés (985 en intégrant les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées). Le nombre de villes observables passe à 1 309 si le seuil est abaissé à 100 références (respectivement 1 488) : ce sont bien sûr les villes les plus importantes, qui disposent d’un parc locatif privé conséquent. Si le seuil est ramené à 60 références, le nombre de villes observables passe à 1 557 (respectivement 1 759). Le seuil fixé actuellement étant de 30 références (afin de pouvoir observer des « petits/moyens » marchés), 1 648 villes peuvent être observées (respectivement 1 870). 

Pour chacune des 1 648 villes retenues (hors doubles comptes), le coefficient de représentativité de l’échantillon est au moins égal à 5.0 % : le taux de sondage associé au marché correspondant est donc d’au moins 1/20ème. Pour 1 470 villes, le coefficient de représentativité est d’au moins 12.5 % (1 657 en intégrant les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées) : CLAMEUR travaille donc avec plus d’un bail sur 8 sur 89.2 % des villes retenues. Pour 40 villes, le coefficient de représentativité se situe entre 10 et 12.5 % (respectivement 56) : ainsi, pour plus de 91.6 % des villes suivies par CLAMEUR, le nombre de références disponibles est supérieur à 1/10ème du marché. Pour 60 villes, le coefficient de représentativité se situe entre 7.5 et 10 % (respectivement 67) et pour les 78 villes les « moins bien » échantillonnées (respectivement 90), le coefficient de représentativité se situe entre 5 et 7.5 %. 

Si le choix du seuil de sélection des villes retenues par CLAMEUR avait été fixé à 2.5 % (un nombre de références disponibles supérieur à 1/40ème du marché, donc bien au-delà déjà des taux de sondage de la plupart des observatoires des marchés locatifs privés), ce sont 1 870 villes qui auraient été concernées (2 190 en intégrant les doubles comptes afférents aux regroupements de communes associées). Mais comme pour une part importante des villes supplémentaires le recueil des observations ne permet pas de disposer d’une chronique couvrant l’ensemble de la période 2000-2017, cette option a été écartée.

Ce ne sont cependant pas les villes au marché le plus étroit pour lesquelles le coefficient de représentativité est le plus faible : au contraire même, ce sont pour ces villes que s’observent les coefficients les plus élevés. Et au total, les 1 648 villes retenues (hors doubles comptes) représentent 89.4 % du marché locatif privé métropolitain (respectivement 92.6 % pour les 1 870 villes au seuil de 2.5 %, hors doubles comptes) et 86.4 % de la population française (respectivement 90.7 % pour les 1 870 villes au seuil de 2.5 %, hors doubles comptes). Potentiellement, CLAMEUR couvre 2 127 villes (hors doubles comptes) si on descend le seuil de représentativité à 1.0 % : ce sont alors 96.7 % du marché locatif privé métropolitain qui sont couverts et 95.9 % de la population française. 

Pour chaque ville finalement retenue, les indices proposés (niveau des loyers, mobilité, part des relocations après travaux …) sont des indices synthétiques (sans correction des effets « qualité » mal connus en réalité par la plupart des observatoires et surtout assez variables d’une année sur l’autre) : les pondérations retenues au niveau de chaque ville et, éventuellement, de ses arrondissements, correspondent à la structure moyenne du marché observée de 1998 à 2017.

L’analyse qui a pu être faite au travers de la lecture des résultats proposés par CLAMEUR sur la période 1998 à 2017 montre en effet que les structures de marché des villes sont quasiment stabilisées en cumulant les données sur 5 années sur les villes les plus importantes (celles dont l’échantillon est au moins égal à 100 références chaque année et pour lesquelles le coefficient de représentativité est d’au moins 5.0 %) et sur 6 à 7 années pour les villes les moins importantes : le choix de construire une structure moyenne 1998-2017 se fonde sur ce constat.

En fait, les résultats présentés concernent plus que les seules 1 648 villes : CLAMEUR étend en effet son observation à l’ensemble du territoire des EPCI, le cas échéant.

Mise à jour : février 2018