La constitution de l’échantillon

La collecte des références de marché utilisées dans CLAMEUR se réalise suivant trois modalités différentes :

  • les références sont transmises directement par les propriétaires bailleurs et sous leur responsabilité à leur Chambre syndicale (UNPI) ou elles sont collectées par les partenaires eux-mêmes lors de la réalisation de chaque intervention ou opération de réhabilitation (SOLIHA) et lors de chaque mise en location d’un nouveau programme de promotion immobilière (Bouygues Immobilier, SOGEPROM) ;
  • les références sont directement extraites des fichiers de gestion locative des professionnels chaque trimestre (Advenis, Billon Immobilier, Century 21, Citya-Belvia Immobilier, Crédit Foncier Immobilier, DAUCHEZ, ICF Habitat, FONCIA, Immo de France, Loiselet & Daigremont, Oralia, Sergic, SNPI, UNIS) ;
  • les fichiers de gestion locative de l’Apagl, de CM-CIC Gestion Immobilière, de Foncière Logement, de Gecina, de Groupama Immobilier, de Nexity (en fait, le groupe constitué par Laforêt, Lamy, Nexity et Saggel), du Groupe SNI et de Square Habitat (Crédit Agricole) sont extraits deux fois par an sur l’ensemble des agences de chacun des groupes.

Les références de marché sont alors extraites de chacune des sources : elles concernent évidemment les baux signés (relocations et locations nouvelles) durant la période sous revue (année « n » pour les sources annuelles, semestre considéré pour les sources semestrielles, trimestre considéré pour les sources trimestrielles).

Un apurement des données est enfin réalisé afin d’éliminer les références mal renseignées (surface manquante ou aberrante, loyer non indiqué, caractéristiques du logement omises …) : de l’ordre de 1.0 à 1.25 % des enregistrements sont ainsi rejetés.

Les données transmises par Advenis, l’Apagl, Billon Immobilier, Bouygues Immobilier, Century 21, Citya-Belvia Immobilier, Crédit Foncier Immobilier, CM-CIC Gestion Immobilière, DAUCHEZ, Gécina, ICF Habitat, Immo de France, Loiselet & Daigremont, Oralia, Sergic, SOLIHA, Square Habitat (Crédit Agricole) et l’UNPI sont prises dans leur totalité. Ainsi que celles recueillies par la Foncière Logement, Groupama Immobilier, le Groupe SNI, le SNPI, SOGEPROM et l’UNIS. En revanche, afin de respecter un équilibre de représentation entre les types de gestion (gestion directe et gestion déléguée à un professionnel) un tirage aléatoire stratifié (Paris, reste de l’agglomération parisienne, Grand Lyon, Marseille, métropole lilloise, reste du territoire) est le cas échéant réalisé sur les fichiers transmis par FONCIA et Nexity.

En moyenne, en effet, la gestion directe concerne de l’ordre de 32 % du marché, France entière : c’est le constat qui se dégage de l’observation du marché réalisée sur les années 1998 à 2014. Avec évidemment des différences sensibles entre les grandes agglomérations (de l’ordre de 10 à 15 % du marché) et les départements ruraux ou faiblement urbanisés (de l’ordre de 75 % du marché, voire 80 % dans les départements les moins peuplés). Le tirage aléatoire (suivant une loi uniforme) a alors précisément pour objet de chercher à respecter cet « équilibre » d’observation : par exemple, de l’ordre de 75 % des références de marché sont éventuellement conservées des fichiers transmis par FONCIA et Nexity.

Cette procédure « manuelle » permet en outre de gérer l’effet de grappe lié à la présence dans l’échantillon de données nombreuses transmises par un petit nombre de fournisseurs (et dont la variance est a priori plus faible que celle du reste de l’échantillon) : elle s’efforce ainsi de s’approcher d’une réalité (la structure du marché et sa répartition entre gestion directe et gestion déléguée) malheureusement inconnue en l’état actuel des systèmes statistiques, empêchant de recourir à une méthode de calage sur marges telle qu’habituellement utilisée pour redresser les échantillons.

La taille de l’échantillon finalement constitué (400 000 références en 2015, 450 000 références en 2016 et 375 000 références depuis le début de l’année 2017) réduit sans aucun doute les risques de biais dans l’estimation du niveau des loyers de marché, de leur évolution ou des principaux indicateurs proposés par CLAMEUR. 

Mise à jour : février 2018