L’indice de qualité et de confort

Afin d’apprécier la qualité et le confort de chaque logement locatif privé présenté sur le marché (mise en location nouvelle ou relocation), 7 situations particulières ont été identifiées :

  • chacune d’entre elles est a priori source d’avantages ou de satisfaction pour le locataire et doit donc normalement, suivant la théorie des prix hédoniques, être valorisée sur le marché (par un niveau de loyer qui sera, ceteris paribus, supérieur à raison de la valeur que la demande accorde à la situation correspondante et qu’elle sera prête à payer en conséquence) ;
  • chaque situation est alors identifiée à partir d’une ou de plusieurs des caractéristiques retenues dans les fiches "loyer" pour décrire les biens gérés. C’est :
  1. la préférence pour la centralité et l’habitat indépendant : une maison individuelle en centre-ville, qui délimite bien souvent clairement un habitat d’exception et des gammes de loyer au-dessus des valeurs de marché ;
  2.  la recherche du confort et des équipements "modernes" : un logement dans une construction neuve, qui va en outre permettre de sélectionner son voisinage selon ses capacités à payer ;
  3. la recherche du confort et des équipements "récents", en site urbain : un immeuble avec ascenseur en centre-ville, qui pourra soit constituer un optimum de second rang si les deux options précédentes s’avèrent trop onéreuses pour le candidat à la location, soit exprimer un réel choix pour une partie de la clientèle (jeunes ménages ou au contraire ménages avancés dans le cycle de vie) ;
  4.  le choix d’une location par défaut : un troisième étage (ou plus) sans ascenseur et en périphérie, qui sera bien souvent la solution retenue par ceux dont la capacité à payer est insuffisante ;
  5.  les locations de grand confort : un logement avec 2 salles de bains (ou plus), qui permet en général d’identifier les produits "haut de gamme" ;
  6. les locations les plus spacieuses : une surface supérieure à la moyenne de sa catégorie, puisque pour un type donné, les locations dont la surface les situe dans le décile supérieur sont de loin les plus convoitées (et les plus chères) ;
  7. les locations les mieux entretenues : un logement avec travaux récents, c’est bien sûr pour la demande un facteur important dans la décision de louer.

Comme toutes ces situations sont a priori évaluées par le candidat à la location pour définir l’appréciation qu’il  porte sur le logement locatif privé présenté sur le marché, les fréquences correspondantes (mesurées pour chaque segment de marché considéré) sont composées au sein d’une fonction d’utilité implicite (les exposants des fréquences étant les fréquences moyennes observées, France entière, pour tous les types de biens).

L’indice est normé, base 100 France entière et pour tous les types de biens. Son niveau sera d’autant plus élevé que la fréquence des situations composites représentatives d’une bonne diffusion de la qualité et du confort sera grande.

Mise à jour : février 2018