Elargir la capacité d’observation de CLAMEUR

Pour chacun des territoires observés et analysés, CLAMEUR s’est imposé un cadre de présentation des résultats commun permettant de comparer les villes moyennes et les grandes villes entre elles, mais aussi les EPCI … dès lors que le nombre de références nouvelles disponibles chaque année représente au moins 5 % du marché correspondant, sans toutefois être inférieur à 30. Cette contrainte limite d’autant plus la capacité d’observation de CLAMEUR que seuls les territoires métropolitains (villes et EPCI) de plus de 10 000 habitants sont retenus.

Afin d’élargir sa capacité d’observation du marché, CLAMEUR a choisi d’étendre son analyse et de traiter l’ensemble des 7 805 villes et EPCI de plus de 2 500 habitants, Métropole et DOM confondus. Mais comme sur les territoires de 2 500 à 10 000 habitants le nombre de références nouvelles disponibles chaque année est de facto limité, les règles de sélection des espaces ont été assouplies : les baux analysés concernent alors ceux qui ont été signés une année donnée auxquels sont ajoutés les baux signés l’année précédente. En outre, les seuils de sélection des territoires ont été allégés : un nombre de références nouvelles représentant au moins 2.5 % du marché correspondant, sans toutefois être inférieur à 30. Par exemple, pour « le recueil CLAMEUR des villes » présenté en août 2017, les niveaux des loyers de marché sont déterminés à partir des nouveaux baux signés en 2016 et des nouveaux baux signés en 2017 et référencés au niveau du loyer à la signature : CLAMEUR mesure alors un niveau de loyer moyen tel qu’observé sur les « références récentes (2016-2017) ». Ainsi CLAMEUR estime-t-il le loyer « récent (2016-2017) » à 12.2 €/m² sur Marseille (respectivement 12.8 €/m² sur Lyon), pour un loyer de marché moyen évalué à 12.3 €/m² par CLAMEUR en 2016 (respectivement 12.8 €/m²) : comme le loyer « récent (2016-2017) » correspond à une observation moyenne non pondérée (par la structure de marché moyenne observée sur la période 1998-2017), la comparaison directe avec les valeurs des loyers de marché habituellement estimées par CLAMEUR est néanmoins délicate.    

Il ne s’agit pas, dans ces conditions, de présenter des indices d’évolution des loyers de marché ou d’étudier les modifications qui interviennent dans la mobilité des locataires durant une période donnée.

Il s’agit simplement de comparer les niveaux des loyers récemment pratiqués (les références récentes) entre plusieurs territoires a priori très dissemblables : entre par exemple une commune rurale et une grande agglomération.      

Le recueil des loyers qui est proposé classe ainsi 5 620 territoires (70.9 % des territoires de plus de 2 500 habitants), Métropole et DOM confondus, en distinguant les loyers récents selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, …) : dont 3 352 villes (70.6 % des villes de plus de 2 500 habitants) et 1 433 EPCI (72.1 % des EPCI de plus de 2 500 habitants), hors les doubles comptes.

Le recueil des loyers compte ainsi, du fait de la méthode retenue, l’équivalent de 47 % des baux signés une année donnée : et les 4 187 territoires (hors les doubles comptes) recoupent près de 94 % du marché locatif privé.

Mise à jour : février 2018